OudeMuizenissen
Heedendaagsch Taalgebruyk
HuurMuis

 

Als de woningnood het hoogst is ...

 

Je zou bijna vergeten dat er naast een coronacrisis ook nog zoiets als een wooncrisis bestaat. Op zich is woningnood geen verschijnsel van vandaag of gisteren. Boudewijn de Groot wijdde er in z’n jonge jaren een liedje aan. En aan de krakersrellen van de jaren tachtig heeft menige vijftiger of zestiger die niet net zo dement is als onze demissionaire premier actieve herinneringen. Anno 2021 is het probleem echter minstens even acuut als in de periode van de wederopbouw. De kern van dit probleem is niet alleen een gebrek aan woningen als zodanig, maar ook en vooral aan betaalbare woonruimte.

In bepaalde kringen is het bon ton om met het beschuldigende vingertje naar specifieke bevolkingsgroepen te wijzen. Met name migranten in het algemeen en asielzoekers in het bijzonder, die schaarse woonruimte zouden ‘inpikken’ en daarbij zouden ‘voordringen’. Je zou bijna vergeten dat ook heel wat Nederlanders hun heil elders hebben gezocht …

Feit is en blijft dat de totale bevolking in krap een eeuw tijd is verdubbeld. Bij de behoefte aan zelfstandige woonruimte spelen echter ook andere factoren een rol, zoals de afgenomen gezinsgrootte en het grotere aantal alleenstaanden. Bovendien stellen we andere (lees: hogere) eisen aan onze huisvesting dan honderd jaar terug.

 

Potdicht

Dat neemt niet weg dat we een steeds groter deel van ons inkomen verwonen, de gestegen welvaart en de opmars van het tweeverdienerschap ten spijt. Bij eigenwoningbezitters is 30 procent heel gebruikelijk, terwijl het bij huurders in grotere steden vaak eerder richting de 40 procent gaat. Dit ondanks alle subsidieregelingen op zowel huur- als koophuizen, en de hypotheekrenteaftrek plus de historisch ongekend lage hypotheekrente op de koopmarkt.

Grootste gemene deler: op beide huizenmarkten zit de boel momenteel op een haar na potdicht. Huurders die eigenlijk zouden willen of moeten doorstromen, worden daarvan weerhouden door het astronomische prijsverschil tussen hun huidige behuizing en de weinige alternatieven. Op de koopmarkt komen starters er veelal niet eens tussen. Inmiddels is het bijna usance dat bij koopwoningen méér wordt geboden dan de vraagprijs. Ook de strengere eisen bij de hypotheekverstrekking als gevolg van de vorige crisis op de woningmarkt werpen een extra drempel voor nieuwkomers op.

Op zich kan iemand met een vast inkomen best wat extra geld steken in een eigen huis, aangezien hij of zij meeprofiteert van verdere prijsstijgingen. Als dat huis, om welke reden dan ook, weer van de hand wordt gedaan, is de financiële schade te overzien. Maar de vorige crisis in 2008 heeft laten zien wat kan gebeuren wanneer de bubbel klapt. Zo’n harde landing alleen al vormt een indicatie dat de hoge prijzen op de huizenmarkt niet uitsluitend en alleen aan een numeriek woningtekort vallen toe te schrijven.

 

Profiteurs

Wel is zeker dat de relatie tussen vraag en aanbod grondig is verstoord. In veel gevallen worden woningen opgekocht door degenen met de diepste zakken: (aspirant-)huisjesmelkers en speculanten. Zelfs particuliere woningbezitters zonder verkoopplannen worden ongevraagd door zulke lieden benaderd met een offer you can’t refuse. Die scharrelaars kopen zo’n huis niet om er zelf in te wonen, maar om het met winst door te verkopen of te verhuren. Zo blijft de vicieuze cirkel in stand. De vergelijking met oorlogsprofiteurs, die munt sloegen uit de Hongerwinter door essentiële levensbehoeften op te kopen en vervolgens tegen woekerprijzen te versjacheren, is misschien wat gemakkelijk, maar daarom niet minder terecht.

De neoliberale overheid heeft kennelijk andere prioriteiten. Op wat gepriegel in de marge na, zoals bij de overdrachtsbelasting, komt verdacht weinig van de grond. Je zou op z’n minst verwachten dat het kraakverbod, een troetelkindje van de blauweblazerbrigade, wordt ingewisseld tegen een landelijk antispeculatiebeding. Of opkoopbescherming of woonplicht, hoe je het beestje wilt noemen. Nu is het aan gemeentelijke overheden overgelaten om hun eigen plan te trekken, met alle nadelen van dien.

 

Olie op het vuur

Wat ook niet echt helpt, is de neiging van diezelfde gemeenten om de oververhitte woningmarkt via onzinnige verhogingen van de WOZ-waarde tot het kookpunt op te stoken. Zo’n kunstmatige waardeverhoging spekt voor zolang het duurt via belastingen de schatkist, maar wreekt zich dubbel en dwars wanneer je in de situatie belandt dat je een speculant moet uitkopen of onteigenen. In mijn eigen woonplaats heeft zo’n stommiteit de kortzichtige politiek en ambtenarij ten stadhuize al miljoenen gekost, maar ze leren er niks van. Wellicht omdat overheden de rekening straffeloos naar hun onderdanen kunnen doorschuiven. Mijn eigen huisbaas, een telg uit een roemruchte krottenkoningendynastie die zich sinds kort miljardair mag noemen, heeft alvast een paar nieuwe Aston Martins besteld nu mijn bescheiden optrekje in een jarenzestigflat in een achterstandsbuurt die in planologenkoeterwaals stadsvernieuwingsgebied heet, op papier bijna drie ton moet opbrengen. Over een paar jaar gaat z’n pronkjuweel tegen de vlakte en dan is het kassa.

Diverse fraaie plannen om nieuwkomers op de koopmarkt wat extra financiële ruggensteun te geven, vormen in de huidige situatie juist olie op het vuur. Van belastingvrije schenkingen profiteren alleen kinderen van welgestelde ouders, en de sprookjeskastelen van econoom-die-niet-kan-rekenen Piketty en zijn discipel Philip Huff zijn hier al eerder naar het rijk der fabelen verwezen.

En zelfs áls dat extra geld op tafel komt, verdwijnt het toch linea recta weer in de portemonnee van een andere boomer. Met andere woorden: de prijzen worden nog verder de hoogte in gestuwd, en de scheve welvaartsverdeling wordt op de lange duur alleen nog maar schever.

 

Investeringsfonds

Om de woningmarkt structureel en voor de langere termijn uit het slop te trekken, zijn twee dingen noodzakelijk. Ten eerste wetgeving die huisjesmelkers de wind uit de zeilen neemt, in plaats van ze belastingvoordelen toe te schuiven waarvoor woningcorporaties moeten bloeden. Ten tweede een flinke smak geld. Liefst in de vorm van een investeringsfonds waarbij een zelfstandige overheidsorganisatie landelijk de regie neemt, gecontroleerd door het parlement. Want de regering heeft het te druk met strijkages jegens multinationals om zich om de minimumlijders te bekommeren.

Waar dat geld vandaan moet komen? Simpel: menige Nederlander heeft momenteel een aardige som geld op een spaarrekening staan. Bij de huidige rentestand brengt dat spaargeld niets op. Sterker nog: het huidige belastingregime leidt tot een negatief rendement, wat wordt versterkt door de opgelopen inflatie. Ook bij aandelen lijken de grenzen van de groei onderhand bereikt. Ik wed dat veel beleggers graag genoegen zouden nemen met lagere opbrengsten, op voorwaarde dat daar minder risico’s tegenover staan.

Er moet dus het nodige geld op te halen zijn. Niet in de laatste plaats bij vermogende particulieren die maar zelf zijn gaan rommelen met vastgoed. Zeker wanneer de overheid garant staat en er een belastingvoordeel aan koppelt vergelijkbaar met dat voor groene beleggingen. Zolang niet voor leegstand wordt gebouwd, zullen dergelijke investeringen altijd winstgevend zijn, óók wanneer de nieuwbouw een heilzaam drukkend effect heeft op de prijzen. Terwijl de woningzoekende, koper of huurder, meer keus krijgt voor een eerlijker prijs.

 

Bulldozer

Om te bouwen heb je ook grond nodig. En in een dichtbevolkt land is die altijd schaars. Een paar kwakkelende boeren aan de rand van het buitengebied wegbestemmen kan nooit kwaad, mits een faire compensatie wordt geboden en geen misbruik wordt gemaakt van hun situatie. Maar vergeet ook de krottenkoningen niet, die met behulp van veile juristen hun onteigening eindeloos weten te traineren. In zo’n geval zou je zeggen: haal de bulldozer maar van stal.

Centrale regie kan ook een einde maken aan die megalomane bestemmingsplannen, met onafzienbare winkelcentra en kantorencomplexen die bij voorbaat voor leegstand worden neergepoot. Ontwerp bij voorbaat een realistische infrastructuur, en prop niet alles vol met natuurgebiedjes van postzegelformaat die tot vele kilometers in de omtrek de boel hermetisch op slot kunnen zetten. Zulke micro-enclaves zijn toch niet levensvatbaar; aan een goed stadspark hebben mens én dier veel meer. Vergeet tot slot niet de waterafvoer en waterbergingen, zodat de bewoners over vijftig jaar nog steeds droge voeten hebben.

De rest laat ik met een gerust hart aan de planologen over. Nou ja … gerust is een groot woord. Als je planners de vrije hand laat, wordt het een zootje. De uitgestorven shoppingmalls en verweesde kantoorparken zijn de afbladderende getuigen van hun vooruitziende blik. Het is een illusie dat we de woningnood ooit helemaal kunnen uitbannen. Maar ook Rome is tenslotte niet in één dag gebouwd, en met een beetje goede wil komen we al een heel eind.

 

Niets van deze website mag zonder voorafgaande toestemming worden overgenomen of gekopieerd, behoudens het citaatrecht. Bij citaten is bronvermelding verplicht. Vragen? Stuur een mailtje naar: info@oudemuis.nu
Niets van deze website mag zonder voorafgaande toestemming worden overgenomen of gekopieerd, behoudens het citaatrecht. Bij citaten is bronvermelding verplicht. Vragen? Stuur een mailtje naar: info@oudemuis.nu